宅地造成等規制法は、これから不動産開発をしようとする人にとって重要な法律です。今回は、この法律がどのようなもので、どのような内容を含んでいるのかをご紹介します。そのため、物件の開発を考えている方は、まずこの記事を必ず読んでください

宅地造成とは？

宅地造成は、土地の地形を変えて、建物を建てるのに適した状態にすることが一般的です。傾斜地を平坦にしたり、森林や農地を切り開いて住宅用地を造成したりします。また、地盤改良や工場跡地の宅地化も宅地造成の一種です。

日本の法律では、一定規模以上の土地で宅地開発を行う場合、都道府県知事などの「開発許可」が必要とされています。これは、都市計画法およびその他の関連法規によって規定されています。

宅地造成等規制法とは？

宅地造成等規制法は、地すべりや地すべり災害が特に懸念される地域の宅地造成を規制し、災害の防止を図ることを目的として1961年に制定された法律です。この法律では、都道府県知事が土砂災害の発生しやすい地域を規制区域として指定し、その区域を「宅地造成工事規制区域」と呼んでいます。この区域の指定や見直しも都道府県が行っています。山が多い日本では、市街地が区域に指定されることも珍しくありません。

土砂災害を防止するために、1961年に「宅地造成等規制法」が制定された。この法律により、都道府県知事は土砂災害の発生しやすい地域を規制区域として指定しています。この地域は “宅地造成等規制区域 “と呼ばれています。この区域の指定と見直しは、都道府県が行っています。山が多い日本では、市街地が区域に指定されることも珍しくありません。

規制区域について

市街地または市街地になろうとする区域で、宅地造成により災害が発生するおそれが大きく、宅地造成に係る工事を規制する必要がある場所として指定されます。指定は、都道府県知事が関係市町村（特別区の区長を含む）の意見を聴いて行う。指定された場合、都道府県知事はその区域を公示し、関係市町村長にその旨を通知しなければならない。指定は、都道府県知事の告示により効力を発します。

確認方法について

工事許可を検討する際に忘れてはならないのは、この手続きは新規の土地開発だけでなく、既存の宅地についても同様であるということです。既存の擁壁や排水設備に不備や危険があると判断された場合、改善の勧告や命令が出され、工事の許可が必要になります。宅地造成工事規制区域内の住宅に入居した後も、増改築のために新たに土を掘るなど、宅地造成工事が必要な場合はその都度許可を得る必要があります。どの地域が宅地造成工事規制区域に指定されているかは、都道府県庁や市役所で確認することができます。また、許可移転先の政令市や中核市の市役所でも確認できます。ホームページなどで公開されている場合も多いので、購入したい土地が用途地域内かどうか確認しておくとよいでしょう。用途地域内の土地や住宅の購入を希望する場合、不動産会社に相談すれば、希望する物件がこれらの建築確認の対象になっているかどうかを教えてもらえます。

規制区域の不動産を購入する場合について

切土や盛土の開発が必要な地域で土地の購入を検討している場合、造成費用が余分にかかる可能性が高いことを認識しておくことが大切です。そのような開発が必要ない土地に比べると土地の価格は下がりますが、購入する前にトータルコストがどれくらいになるかを調べておくことが大切です。

土地の造成費用は土地の状態によって異なるため、どこまで削ってどこまで埋める必要があるのか、見積もるのが難しい場合があります。例えば、同じ高さの切り土でも、傾斜が急であれば別の擁壁が必要になり、その分費用がかさみます。さらに、現場までの道が狭くて4トントラックが通れない場合は、小型のトラックで運搬する必要があり、これもコストアップにつながります。

切土・盛土造成が必要な地域に土地を購入し、家を建てようとする場合は、必ず土地を販売している不動産会社に相談するようにしましょう。また、このような土地では、他の土地に比べて家を建てるのに時間がかかる可能性が高いことも頭に入れておく必要があります。工期は土地の状態によって異なります。